對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的若干思考

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性
產(chǎn)業(yè)，由于其具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)作用明
顯等特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到建
材、裝飾、土地、能源等諸多相關(guān)行業(yè)的
發(fā)展。本文主要針對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏
觀調(diào)控政策，尤其是對(duì)住房的限購(gòu)和取消
限購(gòu)政策進(jìn)行探討。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) ；宏觀調(diào)控 ；限購(gòu)
一、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位和目前所存
在的問(wèn)題
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)
業(yè)，其在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的占比和國(guó)家稅
收方面都占據(jù)重要地位。房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)
業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)作用明顯等特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)
的發(fā)展對(duì)地方能源、建材、土地、環(huán)境等
領(lǐng)域都有著重要的影響作用，且其大量的
勞動(dòng)力需求，可為社會(huì)提供大量的就業(yè)崗
位，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)業(yè)扮
演了不可代替的角色。房地產(chǎn)業(yè)在一個(gè)相
當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性
和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系著國(guó)家
的民生、民權(quán)問(wèn)題，影響著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)文
化的發(fā)展。
我國(guó)的房地產(chǎn)政策從建國(guó)以來(lái)經(jīng)過(guò)了
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期住房制度階段、住房制度改
革階段、以及住房制度市場(chǎng)化三個(gè)階段。
這三個(gè)階段中總體來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅
速，但仍存在諸多問(wèn)題，例如部分城市擴(kuò)
展失衡，房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，房屋建成量和普
通居民的購(gòu)買力之間的矛盾突出等，房地
產(chǎn)業(yè)的發(fā)展急需回到健康的道路上來(lái)。
近期國(guó)內(nèi)諸多城市的房屋成交量下降，
僅 2014 年上半年一線城市住宅月成交量為
51 萬(wàn)平方米同比下降 30.3%，二線城市下
降 16.7%，三線城市下降 19.7%。房?jī)r(jià)的
下滑和成交量的低靡使得部分中小型房地
產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，超過(guò)半數(shù)的房
地產(chǎn)企業(yè)盈利較少或者為負(fù)。面對(duì)房地產(chǎn)
市場(chǎng)的持續(xù)下滑，國(guó)內(nèi)陸續(xù)有城市取消原
有的限購(gòu)政策，希望以此來(lái)刺激市場(chǎng)消費(fèi)，
保障房屋成交量。
二、房屋的限購(gòu)政策和取消限購(gòu)政策
改善居民居住條件一直是國(guó)家關(guān)注的
民生問(wèn)題，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)
展也是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)和目標(biāo)。為遏
制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保障居民的基本住房
要求，2010 年 4 月 30 日，北京出臺(tái)“國(guó)十條”
實(shí)施細(xì)則，率先實(shí)行房屋限購(gòu)。9 月 29 日
“國(guó)五條”出臺(tái)后，累計(jì)有上海、廣州、天
津、南京、杭州等 16 個(gè)一二線城市推出限
購(gòu)政策。到 2011 年 8 月 17 日，住建部下
發(fā)了二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，限購(gòu)的范圍持
續(xù)擴(kuò)大，國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的決心和力度也繼
續(xù)加強(qiáng)。截至 2011 年 10 月，全國(guó)已有 46
個(gè)城市提出限購(gòu)政策。由于各地的實(shí)際情
況不同，限購(gòu)政策的具體內(nèi)容也略有不同，
例如北京的限購(gòu)政策最為嚴(yán)格規(guī)定限購(gòu)的
時(shí)間為五年，而部分城市卻未明確表示限
購(gòu)政策的截至?xí)r間。
限購(gòu)政策實(shí)施的主要目的就是要遏制
部分城市炒房和投機(jī)性購(gòu)房的現(xiàn)象，確保
房?jī)r(jià)的合理變化，使普通民眾的基本住房
需求能夠得到保障。一個(gè)城市是否要實(shí)行
限購(gòu)措施，主要的考慮因素就是房?jī)r(jià)是否
在合理的增長(zhǎng)范圍內(nèi)，投機(jī)性購(gòu)房的數(shù)量
在房屋成交量中所占的比例是否過(guò)高。伴
隨房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，部分房地產(chǎn)商未能從
長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看到城市對(duì)房屋的真正需求量，
盲目的投資開(kāi)發(fā)新的樓盤，導(dǎo)致房屋建成
量明顯高于需求量，最終導(dǎo)致房屋成交量
嚴(yán)重下降，樓盤入住率極低，出現(xiàn)了“鬼城”
的現(xiàn)象。
限購(gòu)令等多種調(diào)控政策實(shí)施后，在一
定程度上起到限制炒房和投機(jī)性購(gòu)房的作
用，并能遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨
勢(shì)。然而今年以來(lái)房屋成交量減少，房?jī)r(jià)
也出現(xiàn)了大幅下滑，房市進(jìn)入了低靡期。
新建房屋無(wú)法售出，導(dǎo)致了投資方的資金
無(wú)法回籠，銀行貸款也無(wú)法及時(shí)收回，房
地產(chǎn)業(yè)的不景氣對(duì)其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也
造成了影響。而隨著目前物價(jià)的上漲，鋼筋、
水泥、工人工資等費(fèi)用也是水漲船高，建
筑成本增加的同時(shí)房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了大幅度的
下滑，無(wú)疑是對(duì)房地產(chǎn)商的巨大考驗(yàn)。根
據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至
今年 7 月 20 日，在發(fā)布 2014 年中報(bào)業(yè)績(jī)
預(yù)告的 53 家房企中，超過(guò)半數(shù)發(fā)布了預(yù)減、
略減、首虧、續(xù)虧等類型預(yù)告，就連一些
大型的房地產(chǎn)企業(yè)的銷售和盈利情況也不
容樂(lè)觀。
房?jī)r(jià)的大幅下滑和資金鏈吃緊迫使開(kāi)
發(fā)商調(diào)整策略，房市調(diào)控初見(jiàn)成效。但針
對(duì)今年的房市情況可以看出，限購(gòu)政策已
經(jīng)在部分城市不再需要。為挽救樓市的持
續(xù)低靡，刺激消費(fèi)，6 月底，呼和浩特成為
全國(guó)第一個(gè)發(fā)文取消限購(gòu)的城市，7 月份
以來(lái)，解除限購(gòu)的城市數(shù)量每天都在增加，
截至 7 月 25 日，隨著西安、無(wú)錫明確松綁
限購(gòu)的實(shí)行，在 46 個(gè)限購(gòu)城市中，已經(jīng)有
23 個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了微調(diào)，占此前
執(zhí)行限購(gòu)政策城市比例的一半，但也有部
分城市表示限購(gòu)政策還將會(huì)繼續(xù)實(shí)行。政
府的種種措施都是希望借此來(lái)使房地產(chǎn)業(yè)
恢復(fù)正常、健康的發(fā)展軌道。
三、國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響
改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了飛
速的發(fā)展，但在發(fā)展過(guò)程中仍然存在諸多
問(wèn)題。例如，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，房屋價(jià)
格非理性上漲，商品房供給結(jié)構(gòu)不均衡，
房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范等。國(guó)家的宏觀調(diào)
控對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展起到了引導(dǎo)作用，房地產(chǎn)
政策的演變與房地產(chǎn)市場(chǎng)的改變是相輔相
成的，雙方既是相互促進(jìn)又是相互影響。
至 2003 年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控全面
展開(kāi)，國(guó)家從多個(gè)方面共同努力，采取了
一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。
政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地
政策、信貸政策，也有經(jīng)濟(jì)政策和行政
措施，并且在不同時(shí)期呈現(xiàn)出不同的特
點(diǎn)。（1）嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸、嚴(yán)格土地供給
階段（2003.2 ～ 2005.2）。針對(duì) 2003 年房
地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系
列調(diào)控措施，其政策重點(diǎn)是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)
發(fā)商的資金問(wèn)題和土地問(wèn)題展開(kāi)，此次宏
觀調(diào)控基本達(dá)到了嚴(yán)格控制土地供給總量
的目標(biāo)，在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后的一段時(shí)
間，住宅供給總量增速開(kāi)始回落，調(diào)控效
果逐漸顯現(xiàn)。（2）重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)價(jià)格階
段（2005.3 ～ 2006.4）。繼第一階段的調(diào)控
政策之后國(guó)家又相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控措
施來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，其政策重點(diǎn)是
圍繞打擊供給環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的炒作行為
展開(kāi)，目的就是要遏制投機(jī)性炒房行為對(duì)
房市的影響。（3）全面治理房地產(chǎn)市場(chǎng)階
段（2006.5 ～ 2008.8）。2006 年 以 來(lái)， 中
國(guó)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了“報(bào)復(fù)性上
漲”，被暫時(shí)壓抑的房地產(chǎn)需求開(kāi)始反彈。
新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由此拉開(kāi)序幕。（4）
緊縮性的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)階段（2008
年～）。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家暫時(shí)放
松信貸，降低居民購(gòu)房成本，緊縮性的宏
觀調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)。2008 年央行先后兩
次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利
率，旨在解決普通居民尤其是低收入家庭
的住房問(wèn)題。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相比于發(fā)達(dá)國(guó)
家還存在一定的差距，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程
中還需要國(guó)家相關(guān)政策的控制和引導(dǎo)。在
市場(chǎng)發(fā)展達(dá)到一定的階段之后，政府應(yīng)該
逐步有計(jì)劃的退出市場(chǎng)的控制，使市場(chǎng)經(jīng)
濟(jì)自由發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該回歸合理健康
的發(fā)展軌道，房?jī)r(jià)應(yīng)該與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相
協(xié)調(diào)，普通居民的剛性住房需求得到滿足，
城市低收入家庭的購(gòu)房壓力應(yīng)該得到大幅
度的降低，同樣依靠出售土地所獲得的經(jīng)
濟(jì)收入在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占的比例應(yīng)該
得到大幅度的下降。
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