論因土地規(guī)劃引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)原因

【摘要】在城市的規(guī)劃過程中，對于土
地資源的合理規(guī)劃和利用是最為關(guān)鍵的部
分，而在房地產(chǎn)行業(yè)中，土地是必不可少
的資源和前提條件，因此，我們可以看出，
從土地規(guī)劃到房地產(chǎn)開發(fā)之間，存在著較
為緊密的聯(lián)系。在本文的研究中，以城市
中的土地規(guī)劃作為視角，對于土地規(guī)劃和
房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的原因之間的聯(lián)系進(jìn)行討
論。
【關(guān)鍵詞】土地規(guī)劃 ；房地產(chǎn)價(jià)格
1、城市土地總體規(guī)劃對房地產(chǎn)價(jià)格的
影響
在城市中，土地規(guī)劃居于重要的意義
和價(jià)值，良好的土地劃歸能夠使得城市在
發(fā)展的過程中獲得充足的潛力，土地規(guī)劃
顧名思義是按照土地利用價(jià)值和方式的不
同對于現(xiàn)有的土地作出的一種合理的資源
配置，在城市的土地規(guī)劃中，還包括了對
于交通狀況、環(huán)境保護(hù)等其他輔助資源的
規(guī)劃，從而使得城市能夠進(jìn)行科學(xué)合理的
空間布局，賦予城市更加扎實(shí)的發(fā)展?jié)摿?br /> 和基礎(chǔ)。在這個(gè)背景下，城市中的土地規(guī)
劃主要在以下的兩個(gè)方面內(nèi)對房地產(chǎn)價(jià)格
的波動(dòng)產(chǎn)生著聯(lián)系。
1.1 城市土地總體規(guī)劃將城市土地劃分
為不同的使用類型
城市土地總體規(guī)劃在其發(fā)展的過程中
對于城市未來發(fā)展的方向、城市的空間結(jié)
構(gòu)、土地的整體利用方式都作出了較為全
面的涉及，因而使得城市土地在某種意義
上已經(jīng)確立了其使用的價(jià)值以及前景，因
而不同的土地利用方式當(dāng)然對應(yīng)著不同的
價(jià)格區(qū)間，諸如商業(yè)區(qū)的地價(jià)顯然會(huì)比工
業(yè)區(qū)要貴，因此對于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生
了影響。
1.2 城市土地總體規(guī)劃將城市劃分為不
同的城區(qū)
在城市土地總體規(guī)劃的過程中，由于
城市發(fā)展重心的不同，因而會(huì)在城市中出
現(xiàn)較為明顯的局部發(fā)展現(xiàn)象。通過城市土
地的總體規(guī)劃，將城市劃分為不同的城區(qū)，
每個(gè)城區(qū)的發(fā)展重心和發(fā)展理念也各不相
同，因而也對應(yīng)著不同的發(fā)展情況，在發(fā)
展情況較好的城區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格顯然會(huì)
較貴，在發(fā)展情況較差的城區(qū)，其房地產(chǎn)
價(jià)格則會(huì)較為便宜。
2、城市土地實(shí)施性規(guī)劃對房地產(chǎn)價(jià)格
的影響
城市土地的實(shí)施性規(guī)劃指的是通過對
于土地的使用價(jià)值和利用程度進(jìn)行合理的
評估和規(guī)定，從而對于不同的土地予以不
同的發(fā)展和規(guī)劃政策，從而為整個(gè)城市的
發(fā)展作出最為合理的資源配置，其中包括
了諸如土地的利用方式、土地的整體設(shè)計(jì)
等多個(gè)方面。通過土地的實(shí)施性規(guī)劃，將
土地劃分為不同的類型和用途，從而使得
不同的土地具有了不同的價(jià)值，由此對于
房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)產(chǎn)生了影響。盡管在土
地實(shí)施性規(guī)劃的準(zhǔn)備階段，僅僅是對于上
述的情況產(chǎn)生了一些預(yù)測性的評估，隨著
土地具體的發(fā)展情況很可能會(huì)產(chǎn)生同預(yù)測
完全不同的價(jià)值，但是從某種意義上來說，
在房地產(chǎn)開發(fā)之初，就已經(jīng)收到了其一定
程度的影響。
首先是在土地實(shí)施性規(guī)劃的過程中，
通過將土地資源作出一定的開發(fā)性限制，
從而設(shè)定了土地價(jià)值的波動(dòng)區(qū)間，從而對
于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了直接的影響。其次是
通過對于土地功能的劃分，諸如商品土地、
建筑用地等不同的劃分，對于房地產(chǎn)的開
發(fā)形成影響，但是這種影響通常來說是較
為不穩(wěn)定的。第三是通過對于目標(biāo)土地周
圍的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，提高土
地的附加價(jià)值，從而對于房地產(chǎn)的價(jià)格形
成影響，但是這種影響并不是唯一的，可
能是積極的也可能是消極的。
3、土地規(guī)劃管理成本對房地產(chǎn)價(jià)格的
影響
按照我國現(xiàn)行的土地規(guī)劃，將房地產(chǎn)
開發(fā)的土地項(xiàng)目的最終審批權(quán)利賦予了規(guī)
劃管理部門，通過該部門對于房地產(chǎn)開發(fā)
情況進(jìn)行細(xì)致的審理和核實(shí)，并且予以批
準(zhǔn)或者駁回。在收到房地產(chǎn)開發(fā)公司的申
請后，該部門要對于房地產(chǎn)公司的目標(biāo)土
地進(jìn)行審核，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)公司的計(jì)劃
對于該土地的利用程度等方面作出合理的
評估，從而決定是否對此申請予以支持。
在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)公司是要投入充足
的時(shí)間和資源的，否則將很難獲得通過。
因而將無形中提高了房地產(chǎn)公司的支出和
負(fù)擔(dān)，在這種情況下，房地產(chǎn)公司勢必會(huì)
將這個(gè)支出算入房地產(chǎn)成本中，因而對于
房地產(chǎn)的價(jià)格也造成了影響。
4、土地儲(chǔ)備制度對房地產(chǎn)價(jià)格的影響
土地貯備制度指的是那些具有委托資
格的機(jī)構(gòu)，以政府的名義對于城市的的土
地資源進(jìn)行合法收購，從而將城市土地從
松散的狀態(tài)變成集中，對此進(jìn)行集中的利
用和規(guī)劃，從而將此土地作為城市的貯備
土地，確保城市的發(fā)展?jié)摿Γ�然后按照�?br /> 市有關(guān)部門的規(guī)劃，在合適的時(shí)候?qū)⑦@戲
土地沖進(jìn)加入流轉(zhuǎn)的一種制度。按照時(shí)間
我們可以將土地貯備劃分為兩個(gè)時(shí)期，一
個(gè)是對于城市松散的土地進(jìn)行收購，另一
個(gè)是對于收購后相對集中的土地進(jìn)行初步
的開發(fā)。因此經(jīng)過土地貯備后加入流轉(zhuǎn)的
土地通常都具有一定的開發(fā)程度，因而其
土地的價(jià)值也具有一定的變化，對于房地
產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生不同程度額影響。根據(jù)相關(guān)
的文件來看，在土地貯備的過程中，其必
須符合國家對于土地貯備的相關(guān)程序和規(guī)
定，因而，土地貯備量應(yīng)當(dāng)維持在一個(gè)合
理的范圍內(nèi)，否則將產(chǎn)生負(fù)面作用。
從本質(zhì)來看，土地貯備是對于土地資
源的一種變相的壟斷，雖然其壟斷的目的
不在于獲取暴利，但是不能否認(rèn)這種壟斷
的實(shí)質(zhì)。因此，通過這種壟斷，國家和政
府可以更好的去規(guī)劃有限的土地，使得土
地資源獲得最佳配置，這就對于房地產(chǎn)的
價(jià)格產(chǎn)生了一定的影響，由于被壟斷前后
土地資源的數(shù)量將會(huì)發(fā)生明顯的變化，因
而房地產(chǎn)的價(jià)格也將隨之產(chǎn)生明顯的波動(dòng)。
在土地貯備制度適用之前，進(jìn)入流轉(zhuǎn)的土
地中既有政府出讓的，也有其他各種類型
的土地通過各種方式改門換面的進(jìn)入市場，
導(dǎo)致土地市場出現(xiàn)了種種亂象，對于房地
產(chǎn)價(jià)格也造成了一定的混亂。在土地貯備
制度實(shí)行后，土地市場中的土地都是由政
府進(jìn)行批準(zhǔn)的，從而對于土地市場中的亂
象進(jìn)行了強(qiáng)有力的改善，對于房地產(chǎn)價(jià)格
的穩(wěn)定性也作出了貢獻(xiàn)。
5、土地出讓方式對房地產(chǎn)價(jià)格的影響
5.1 成本理論
從成本理論來看，作為房地產(chǎn)行業(yè)最
重要的生產(chǎn)要素，在其它條件一定的條件
下，土地的成本增加必定會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開
發(fā)成本的上漲。作為追求利益最大化的房
地產(chǎn)商，他們不可能自己來承擔(dān)這部分增
加的成本，必定會(huì)將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給購
房者，從而提高房價(jià)。
5.2 供求關(guān)系
從供求關(guān)系來看，商品房的價(jià)格決定
于供給和需求的相互關(guān)系 ：（l）商品房的供
給相對穩(wěn)定的時(shí)候，需求越旺盛，商品房
的價(jià)格越高。相反，如果需求下降，商品
房的價(jià)格將會(huì)降低 ；（2）對商品房的需求
一定的時(shí)候，增加其供給會(huì)降低房價(jià)，而
減少供給量則會(huì)導(dǎo)致商品房價(jià)上漲。
從成本理論分析，土地價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)
致商品房價(jià)格上升，而根據(jù)供求理論，商
品的價(jià)格只與供求有關(guān)，與土地的價(jià)格無
關(guān)。實(shí)際上，房地產(chǎn)供求關(guān)系和房地產(chǎn)生
產(chǎn)價(jià)格都是決定房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素，
供求機(jī)制是在較具體的層次上決定著價(jià)格
的短期變動(dòng)和長期趨勢，生產(chǎn)價(jià)格則是在
較抽象的層次上決定著價(jià)格變動(dòng)的長期趨
勢。
6、總結(jié)
通過上文的論述我們可以清晰的看出，
土地規(guī)劃對于一個(gè)城市的發(fā)展和建設(shè)來說
至關(guān)重要，而城市的發(fā)展離不開對于土地
的開發(fā)和利用，在這種情況下，房地產(chǎn)公
司的作用和價(jià)值也就隨之顯現(xiàn)。通過土地
規(guī)劃，將城市有限的土地資源得以最大程
度的優(yōu)化配置，而通過這種將土地資源予
以規(guī)劃的方式，導(dǎo)致了不同的土地具有了
不同的使用價(jià)值和價(jià)值，從而使得房地產(chǎn)
公司在進(jìn)行土地開發(fā)的過程中，其價(jià)格受
到了不同程度的影響。土地規(guī)劃和房地產(chǎn)
價(jià)格看似并沒有什么關(guān)聯(lián)，但是實(shí)際上產(chǎn)
生著千絲萬縷的聯(lián)系，而這種聯(lián)系，就導(dǎo)
致了這兩者之間的有機(jī)結(jié)合。
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