試論房地產(chǎn)成本管理與控制

【摘要】本文對項(xiàng)目成本目標(biāo)的確定進(jìn)
行了介紹，房地產(chǎn)成本控制問題的分析，
以及對成本控制提出的三條主線，切實(shí)的
做好房地產(chǎn)成本的控制，才能很好的避免
成本浪費(fèi)，為企業(yè)省成本，提利潤，提高
房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目 ；經(jīng)濟(jì) ；融資 ；
資金 ；成本管理 ；控制
一、前言
房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸由“暴利時代”向
著“微利時代”發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，利潤水
平慢慢朝向價值方向回歸，市場向著規(guī)范
化方向發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資過程
中，如何憑借合理控制成本，合理安排成
本支出、逐步提高經(jīng)營效益，實(shí)現(xiàn)從粗放
型到集約型的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)
的最大利潤，這已經(jīng)受到了房地產(chǎn)開發(fā)企
業(yè)的極大關(guān)注和重視。
二、房地產(chǎn)成本的管理和控制的現(xiàn)狀
1. 缺少一條完整的成本管理鏈條。目
前，絕大多數(shù)的企業(yè)在針對成本管理的關(guān)
注項(xiàng)目上只是做了最簡單的成本計算，并
沒有進(jìn)行系統(tǒng)全面的計算。而且，絕大多
數(shù)企業(yè)過于重視企業(yè)對市場的占有率和企
業(yè)利潤，卻沒有將企業(yè)的長期放展放在第
一位，缺少一套合理、完整的成本管理系統(tǒng)，
提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場的競爭力。
2. 管理意識不強(qiáng)。近幾年，房地產(chǎn)開
發(fā)企業(yè)的成本管理主要依靠工程結(jié)束后的
核算，但是現(xiàn)在許多企業(yè)都將房地產(chǎn)行業(yè)
定義為高利潤的行業(yè)，這就造成了企業(yè)管
理者對成本管理的概念和意識不明確，弱
化了成本管理的重要性。大部分企業(yè)只注
重對企業(yè)內(nèi)部成本的計算，而對于原料的
采購與房屋的銷售和服務(wù)等環(huán)節(jié)的成本計
算并沒有給予足夠的重視，無法形成一個
系統(tǒng)的、完整的企業(yè)成本管理鏈條，這些
都是最基礎(chǔ)的企業(yè)成本管理方法。
3. 缺乏有效的資金管理的方法和手段。
對于房地產(chǎn)公司來說資金就是血液是發(fā)展
的必要產(chǎn)物，現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司存在著普
遍的低水平管理、沒有良好的計劃性。對
于當(dāng)前的很多公司，他們在對項(xiàng)目開展的
時候，測算的僅僅只有成本，對于資金的
測算非常的少甚至有的公司都沒有這方面
的東西。但是資金管理對房地產(chǎn)的成本控
制卻起著非常重要的作用。
三、房地產(chǎn)的成本管理最根本的解決
方法就是從房地產(chǎn)的成本、合同以及資金
等方面出發(fā)，做好這些重要的環(huán)節(jié)，才能
完成好房地產(chǎn)成本的管理、控制
1. 切實(shí)的控制好房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的成
本。房地產(chǎn)的成本管理，我們最需要注意
的是成本的目標(biāo)、歸集以及拆分還有房地
產(chǎn)動態(tài)成本的分析。
所謂的目標(biāo)成本的導(dǎo)向本質(zhì)上來說是
市場，是為了更好的確保房地產(chǎn)的想要達(dá)
到的利潤。這個環(huán)節(jié)是整個項(xiàng)目開發(fā)中都
會涉及到，可以說它是事前控制的基礎(chǔ)。
我們在項(xiàng)目開始之前要切實(shí)的做好目標(biāo)成
本的制訂，然后依據(jù)目標(biāo)成本在成本執(zhí)行
環(huán)節(jié)根據(jù)實(shí)際的合同簽訂或者變更對發(fā)生
的成本進(jìn)行必要的歸集以及拆分。成本歸
集以及拆分都是有原則的，我們在進(jìn)行的
時候要科學(xué)分配好科目和對應(yīng)的合同變更
和拆分，對于那些已經(jīng)被拆分也要選擇好
匯總的方式，我們可以制定科學(xué)合理的制
度，這樣才能更好的保證歸集以及拆分的
準(zhǔn)確性、及時性。通過合同性成本、非合
同性成本的拆分與歸集操作，得到項(xiàng)目的
已發(fā)生成本，此時對目標(biāo)成本與已發(fā)生成
本進(jìn)行對比分析，了解成本發(fā)生情況，對
存在異常的成本科目進(jìn)行調(diào)整成本，最終
可以得到項(xiàng)目的動態(tài)成本。
2. 制訂合理的房地產(chǎn)合同。在房地產(chǎn)
項(xiàng)目中，有一個最重要的協(xié)議就是合同，
我們在進(jìn)行合同的管理其實(shí)就是對成本控
制以及利益實(shí)現(xiàn)的一個實(shí)現(xiàn)的過程，這個
過程的組成是合同的執(zhí)行以及付款或者支
付。
我們要嚴(yán)格的招投標(biāo)、議標(biāo)、協(xié)議采
購等多種方式來進(jìn)行項(xiàng)目的另一方的選擇，
這樣才能選擇出更加合適和有利的合作伙
伴。隨著房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范的管理，
大部分的房地產(chǎn)公司已經(jīng)大量的采用招投
標(biāo)的方式來尋找伙伴，一方中標(biāo)以后，發(fā)
包方會和承包的單位簽訂一個合約，合同
是項(xiàng)目的開始也是成本控制利潤實(shí)現(xiàn)的保
障，所以我們在簽訂合同的時候要保障雙
方的權(quán)益，劃清界限要清晰，這樣才能確
保合同的順利執(zhí)行。
一般來說在完成了工程項(xiàng)目的施工以
后，我們要進(jìn)行工程的結(jié)算。工程結(jié)算由
各項(xiàng)目職能部門上報結(jié)算申請，由成本管
理部牽頭組織竣工結(jié)算的相關(guān)工作。工程
的結(jié)算是直接的成本控制的實(shí)現(xiàn)過程，在
工程竣工結(jié)算造價審定階段，我們要對造
價咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)詳細(xì)的施工圖的造價
估算和審定。
3. 把握好房地產(chǎn)各個階段的資金。地
產(chǎn)公司對資金的管理非常重視，每月資金
管理部門會要求各業(yè)務(wù)部門上報資金使用
計劃，也就是月度資金計劃。集中匯總各
部門、各項(xiàng)目的資金計劃情況，然后再由
公司統(tǒng)一調(diào)配資金給各部門、各項(xiàng)目上。
隨著成本體系的建立，“資金計劃”的
編制依據(jù)將更多的來源于各業(yè)務(wù)部門的“資
金預(yù)算”，從而實(shí)現(xiàn)了對企業(yè)未來現(xiàn)金流的
更快速、更準(zhǔn)確測算。在這個過程中，業(yè)
務(wù)部門將發(fā)揮越來越重要的作用。
4. 注重員工培養(yǎng)培訓(xùn)是保障成本管理
的有效實(shí)施。人是企業(yè)最寶貴的財富，只
有靠人的參與，提高人的意識，才能做好
成本管理這項(xiàng)重要工作。對于企業(yè)的高層
管理者來說，除了具有創(chuàng)新精神外，同時
還要具備各方面的知識，比如人才經(jīng)營與
組織創(chuàng)新知識、房地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計以
及環(huán)境設(shè)計知識、計算機(jī)，電子商務(wù)等信
息技術(shù)、融資與財務(wù)管理知識、建筑項(xiàng)目
管理知識與成本管理知識、營銷知識等。
四、房地產(chǎn)融資的定義
1. 從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、
流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用
渠道所進(jìn)行的籌資、融資服務(wù)的一系列金
融活動的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和
清算。
2. 從狹義上講，是指房地產(chǎn)企業(yè)及房
地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括
房地產(chǎn)信貨及資本市場融資等。
五、多渠道融資
可以運(yùn)用多種融資方式為本企業(yè)籌措
資金，既能提高企業(yè)融資效率也可以提高
企業(yè)的經(jīng)營效益，企業(yè)在做出融資決策時
需要充分考慮多方面因素，如融入資本成
本、資金使用率、清償能力等，利用合理
的方法對影響因素進(jìn)行排序，計算權(quán)重，
選擇最合適方案。
以時代為背景、現(xiàn)實(shí)為依據(jù)、理論作
基礎(chǔ)，在廣泛收集和查閱有關(guān)理論、的基
礎(chǔ)上，運(yùn)用理論與實(shí)際問題相結(jié)合的方法，
深入淺出地論述了房地產(chǎn)金融，希望能夠
對我國房地產(chǎn)的發(fā)展起到一定的幫助。房
地產(chǎn)金融對于房地產(chǎn)的發(fā)展是至關(guān)重要。
從一個國家的角度講，我國正處在經(jīng)濟(jì)發(fā)
展的階段，全面建設(shè)小康和諧社會是歷史
新階段的發(fā)展目標(biāo)。在這個時期我國房地
產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)將有較大發(fā)展，有著“優(yōu)
勝劣汰”、“重組換代”、“做大做強(qiáng)”的時
代特征，需要房地產(chǎn)企業(yè)家的冷靜思考和
真知灼見。
在房地產(chǎn)融資的研究過程中，房地產(chǎn)
融資、我國房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀、我國房地
產(chǎn)金融創(chuàng)新，讓大家進(jìn)一步了解房地產(chǎn)融
資，從而引起人們對房地產(chǎn)融資的重視。
在研究思路上，論文力求創(chuàng)新，突出研究
的重點(diǎn)，不強(qiáng)求對房地產(chǎn)融資能夠研究的
面面俱到，但盡量避免重復(fù)其他人的研究
思路。這是本文的一個重要特色。房地產(chǎn)
融資所涉及內(nèi)容很多，本文在許多所涉及
的問題上仍有待于繼續(xù)深入研究和探討。
六、總結(jié)
綜上所述，隨著我國的經(jīng)濟(jì)和全球一
體化步伐的加快，我國的房地產(chǎn)市場也在
飛速的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)漸漸的進(jìn)入了成熟
期，現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)的在國家的宏觀調(diào)
控下競爭變得更加的規(guī)范。在市場化競爭
越來越殘酷的今天，成本無疑起著非常重
要的作用，房地產(chǎn)也一樣，對于開發(fā)商來說，
房地產(chǎn)成本的控制有著重要的意義。
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