試論房地產成本管理與控制

【摘要】本文對項目成本目標的確定進
行了介紹，房地產成本控制問題的分析，
以及對成本控制提出的三條主線，切實的
做好房地產成本的控制，才能很好的避免
成本浪費，為企業省成本，提利潤，提高
房地產企業的競爭力。
【關鍵詞】房地產項目 ；經濟 ；融資 ；
資金 ；成本管理 ；控制
一、前言
房地產行業正逐漸由“暴利時代”向
著“微利時代”發生巨大的轉變，利潤水
平慢慢朝向價值方向回歸，市場向著規范
化方向發展，房地產企業在開發投資過程
中，如何憑借合理控制成本，合理安排成
本支出、逐步提高經營效益，實現從粗放
型到集約型的轉變，進而實現房地產企業
的最大利潤，這已經受到了房地產開發企
業的極大關注和重視。
二、房地產成本的管理和控制的現狀
1. 缺少一條完整的成本管理鏈條。目
前，絕大多數的企業在針對成本管理的關
注項目上只是做了最簡單的成本計算，并
沒有進行系統全面的計算。而且，絕大多
數企業過于重視企業對市場的占有率和企
業利潤，卻沒有將企業的長期放展放在第
一位，缺少一套合理、完整的成本管理系統，
提高房地產開發企業市場的競爭力。
2. 管理意識不強。近幾年，房地產開
發企業的成本管理主要依靠工程結束后的
核算，但是現在許多企業都將房地產行業
定義為高利潤的行業，這就造成了企業管
理者對成本管理的概念和意識不明確，弱
化了成本管理的重要性。大部分企業只注
重對企業內部成本的計算，而對于原料的
采購與房屋的銷售和服務等環節的成本計
算并沒有給予足夠的重視，無法形成一個
系統的、完整的企業成本管理鏈條，這些
都是最基礎的企業成本管理方法。
3. 缺乏有效的資金管理的方法和手段。
對于房地產公司來說資金就是血液是發展
的必要產物，現在的房地產公司存在著普
遍的低水平管理、沒有良好的計劃性。對
于當前的很多公司，他們在對項目開展的
時候，測算的僅僅只有成本，對于資金的
測算非常的少甚至有的公司都沒有這方面
的東西。但是資金管理對房地產的成本控
制卻起著非常重要的作用。
三、房地產的成本管理最根本的解決
方法就是從房地產的成本、合同以及資金
等方面出發，做好這些重要的環節，才能
完成好房地產成本的管理、控制
1. 切實的控制好房地產各個環節的成
本。房地產的成本管理，我們最需要注意
的是成本的目標、歸集以及拆分還有房地
產動態成本的分析。
所謂的目標成本的導向本質上來說是
市場，是為了更好的確保房地產的想要達
到的利潤。這個環節是整個項目開發中都
會涉及到，可以說它是事前控制的基礎。
我們在項目開始之前要切實的做好目標成
本的制訂，然后依據目標成本在成本執行
環節根據實際的合同簽訂或者變更對發生
的成本進行必要的歸集以及拆分。成本歸
集以及拆分都是有原則的，我們在進行的
時候要科學分配好科目和對應的合同變更
和拆分，對于那些已經被拆分也要選擇好
匯總的方式，我們可以制定科學合理的制
度，這樣才能更好的保證歸集以及拆分的
準確性、及時性。通過合同性成本、非合
同性成本的拆分與歸集操作，得到項目的
已發生成本，此時對目標成本與已發生成
本進行對比分析，了解成本發生情況，對
存在異常的成本科目進行調整成本，最終
可以得到項目的動態成本。
2. 制訂合理的房地產合同。在房地產
項目中，有一個最重要的協議就是合同，
我們在進行合同的管理其實就是對成本控
制以及利益實現的一個實現的過程，這個
過程的組成是合同的執行以及付款或者支
付。
我們要嚴格的招投標、議標、協議采
購等多種方式來進行項目的另一方的選擇，
這樣才能選擇出更加合適和有利的合作伙
伴。隨著房地產市場越來越規范的管理，
大部分的房地產公司已經大量的采用招投
標的方式來尋找伙伴，一方中標以后，發
包方會和承包的單位簽訂一個合約，合同
是項目的開始也是成本控制利潤實現的保
障，所以我們在簽訂合同的時候要保障雙
方的權益，劃清界限要清晰，這樣才能確
保合同的順利執行。
一般來說在完成了工程項目的施工以
后，我們要進行工程的結算。工程結算由
各項目職能部門上報結算申請，由成本管
理部牽頭組織竣工結算的相關工作。工程
的結算是直接的成本控制的實現過程，在
工程竣工結算造價審定階段，我們要對造
價咨詢機構進行科學詳細的施工圖的造價
估算和審定。
3. 把握好房地產各個階段的資金。地
產公司對資金的管理非常重視，每月資金
管理部門會要求各業務部門上報資金使用
計劃，也就是月度資金計劃。集中匯總各
部門、各項目的資金計劃情況，然后再由
公司統一調配資金給各部門、各項目上。
隨著成本體系的建立，“資金計劃”的
編制依據將更多的來源于各業務部門的“資
金預算”，從而實現了對企業未來現金流的
更快速、更準確測算。在這個過程中，業
務部門將發揮越來越重要的作用。
4. 注重員工培養培訓是保障成本管理
的有效實施。人是企業最寶貴的財富，只
有靠人的參與，提高人的意識，才能做好
成本管理這項重要工作。對于企業的高層
管理者來說，除了具有創新精神外，同時
還要具備各方面的知識，比如人才經營與
組織創新知識、房地產規劃與建筑設計以
及環境設計知識、計算機，電子商務等信
息技術、融資與財務管理知識、建筑項目
管理知識與成本管理知識、營銷知識等。
四、房地產融資的定義
1. 從廣義上講，是指在房地產開發、
流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用
渠道所進行的籌資、融資服務的一系列金
融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和
清算。
2. 從狹義上講，是指房地產企業及房
地產項目的直接和間接融資的總和，包括
房地產信貨及資本市場融資等。
五、多渠道融資
可以運用多種融資方式為本企業籌措
資金，既能提高企業融資效率也可以提高
企業的經營效益，企業在做出融資決策時
需要充分考慮多方面因素，如融入資本成
本、資金使用率、清償能力等，利用合理
的方法對影響因素進行排序，計算權重，
選擇最合適方案。
以時代為背景、現實為依據、理論作
基礎，在廣泛收集和查閱有關理論、的基
礎上，運用理論與實際問題相結合的方法，
深入淺出地論述了房地產金融，希望能夠
對我國房地產的發展起到一定的幫助。房
地產金融對于房地產的發展是至關重要。
從一個國家的角度講，我國正處在經濟發
展的階段，全面建設小康和諧社會是歷史
新階段的發展目標。在這個時期我國房地
產作為支柱產業將有較大發展，有著“優
勝劣汰”、“重組換代”、“做大做強”的時
代特征，需要房地產企業家的冷靜思考和
真知灼見。
在房地產融資的研究過程中，房地產
融資、我國房地產金融的現狀、我國房地
產金融創新，讓大家進一步了解房地產融
資，從而引起人們對房地產融資的重視。
在研究思路上，論文力求創新，突出研究
的重點，不強求對房地產融資能夠研究的
面面俱到，但盡量避免重復其他人的研究
思路。這是本文的一個重要特色。房地產
融資所涉及內容很多，本文在許多所涉及
的問題上仍有待于繼續深入研究和探討。
六、總結
綜上所述，隨著我國的經濟和全球一
體化步伐的加快，我國的房地產市場也在
飛速的發展，現在已經漸漸的進入了成熟
期，現如今房地產行業的在國家的宏觀調
控下競爭變得更加的規范。在市場化競爭
越來越殘酷的今天，成本無疑起著非常重
要的作用，房地產也一樣，對于開發商來說，
房地產成本的控制有著重要的意義。
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