論房地產開發項目投資決策的經濟分析與成本控制

【摘要】隨著我國國內經濟得到快速發
展，人們生活水平也得到顯著性的提升，
我國進一步加快城市化進程，推動我國房
地產行業的快速發展。房地產投資決策作
為房地產投資程序的第一步，投資決策的
經濟分析尤為重要，房地產成本估算是否
正確、是否合理，將直接關系到房地產項
目投資的回收以及利潤的大小。
【關鍵詞】投資決策；經濟分析；成本；
控制
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分
析就是按照國家財稅方面的相關制度法規，
分析某一項目的可行性，研究項目的投資、
收益等方面信息，從而為項目承擔人的投
資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分
析的前提是分析人員能夠對項目的所有因
素作出合理的判斷。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人
員對房地產項目進行經濟分析時，必須以
提供有效決策為目標，對項目相關的財務
進行評價。其基本的步驟描述如下 ：首先，
收集足夠的基本數據。經濟分析主要是針
對數據進行分析，然后對數據與相關信息
進行比較與估算。因此收集是至關重要的。
其次，編制相關財務方面的報表，同時針
對財務評價指標，計算和評價相關數據信
息，對房地產項目所涉及到的財務情況作
出評價。再次，以基本財務數據為基礎進
行一些不確定性方面的經濟分析，包括房
地產項目可能遇到的風險以及抵抗風險的
能力。
二、房地產項目的投資估算決策分析
不當對成本造成的影響
第一、投資成本方面的估算。房地產
項目投資可行性分析中的一個重要方面就
是投資成本方面的估算。首先，分析人員
要對房地產項目的土地開發費進行估算。
土地開發費主要包括 ：出讓金額、土地轉
讓費以及各種附加費用 ；土地征用以及安
裝補償費用 ；管理人員工資等開銷費用等。
其次，分析人員要對附屬公共配置設施費
進行估算。公共配置設施費主要是指房地
產項目中，對不是直接用于營業的一些公
共配置設施進行估算。
第二、項目銷售收入方面的估算。任
何房地產公司開發的項目，最終肯定要面
向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地
產項目保證收益的前提。銷售收入方面的
預測要在充分調查與統計的基礎上完成，
可以根據房地產公司以往的銷售業績，對
房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理
的預測與估算。
第三、項目銷售稅金及附加方面的合
理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加
方面涉及到的東西比較多，主要有 ：項目
營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值
稅及房地產開發公司的所得稅等。其中土
地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地
下附有物，而獲取增值收入的個人或者單
位所交納的稅。但在通常情況下，因為增
值稅只能在房地產開發項目投入使用后繳
納，并且銷售成功后才能有效計算，所以
可以在實際銷售之際按銷售額 1% 實施提前
征收，最后再統一進行計算后補繳。而房
地產開發公司的所得稅是指公司生產經營
過程中所得利潤的征收稅。一般是以 25%
的利率進行征收。
第四、項目不確定性方面的評價。房
地產開發項目不確定性方面的評價主要涉
及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其
中概率分析是使用概率理論研究預測各種
不確定性因素和風險因素的發生對項目評
價指標影響的一種定量分析方法。而通過
敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益
的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集
中于這些關鍵因素，在此基礎上重新進行
經濟評價，以減少投資風險。
三、完善房地產開發項目投資決策經
濟分析的措施
第一、建立科學的評估指標體系
規劃評估指標主要考慮的因素有 ：土
地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、
公共設施配套等等因素。在進行設計方案
的評比過程中要充分考慮性價比、經濟性
以及環保、格調等等各個細節問題。在進
行經濟評價的過程中要綜合考慮財務評價
和綜合評價。
第二、規劃方案優先
要想有效地控制工程造價，必須在進
行充分的市場調查研究之后，結合項目的
具體情況，保證能滿足使用功能與生產要
求的雙重前提下進行技術和經濟的有效整
合，制定出多個方案進行比較，從中選出
最優方案。在進行比較方案的優選工作時，
一定要注意各個方案之間的可比性，選擇
適當的經濟評價指標作為比較選擇過程的
參考指標。
第三、盡可能地提高項目抵御風險的
能力
房地產市場是一個資金密集的行業，
資金的使用量非常大，市場的任何波動和
國家宏觀調控政策的調整都會直接給房地
產項目的收益造成嚴重的影響。這就要求
開發商在投資決策階段通過對影響項目投
資效果的社會、經濟、環境、市場等因素
的分析，了解各因素對項目的影響性質和
程度，幫助投資者根據房地產項目風險的
大小和特點確定合理的投資收益水平，提
出有效的控制風險的方案，有重點的加強
對投資風險的防范和控制。
第四、采取多樣化組合投資
作為房地產開發企業需要將資金有選
擇的投資到不同類型的房地產開發項目上，
針對不同收入層次的居民建造不同類型的
住宅、寫字樓或者娛樂場所等，以減少未
來收益的不確定性。不同類型的房地產在
開發的過程中風險也是不同的，對應收益
高低也存在較大的差別。
四、對房地產開發項目進行有效成本
控制的方式
第一、轉嫁風險
首先，可以向保險公司進行投保，以
繳納保險費為前提將風險轉移給保險公司，
由保險公司承擔風險。但是，保險公司雖
然是一種及時、有效且合理的實施經濟補
償的方式，但是保險的使用方位是有限的，
而且在最初交的保險費金額也是非常大的。
所以，通過保險轉嫁風險不能解決一切風
險。
其次，以合同的形式將開發風險轉嫁
給其他的經濟單位。比如在房地產項目的
施工過程中，可以將部分危險性極高的工
作轉包給經驗豐富的施工單位，這樣也是
變相地減少了自身的風險。
第二、透過目標成本控制方案進行投
資決策
開發企業在進行房地產開發項目前都
要有可行性研究，如果盲目進行投資，不
僅使企業的利潤得不到很好的保證而且極
易導致企業的虧損，嚴重者會導致企業的
倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來
進行投資決策具有一定的科學性和可行性。
在立項以前，要經過反復測算，在確定建
筑成本的總額比建筑成本控制數低之后，
才能確認這個項目是可行的。
五、結語
房地產開發項目投資決策的分析和成
本控制是一個相對復雜的過程。為了使提
出的決策更為合理，實施性更強，必須要
綜合財務數據方面的估算和預測。在此尤
須注意的是，在具體評估預測過程中，應
盡可能減小因不同人、不同方法而造成的
估算預測結果的不一致性。因此，在經濟
的分析過程中，應該明確其中不確定因素，
盡可能充分地估計到項目實施過程中可能
遇到的風險，從而加強決策的可靠以及控
制成本。房地產項目的投資成功，一方面
可以獲利，另一方面可以在房地產市場競
爭中立于不敗地位。
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