房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制與管理

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制
過程中應(yīng)對項目實施全壽命成本控制，并
在此基礎(chǔ)上分階段進行控制，將價值工程
的方法貫穿到成本控制的各環(huán)節(jié)，在不同
階段通過分析采取相對應(yīng)的措施，進而達
到成本的有效控制，設(shè)計階段是房地產(chǎn)開
發(fā)企業(yè)項目成本控制的重點，施工階段是
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制的另一個關(guān)
鍵點。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；
管理
房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)成本管理目標而進
行的一系列計價、定價的系統(tǒng)活動就是工
程造價管理，全過程造價管理主要包括 ：
立項、策劃、發(fā)包、施工、竣工、維護等
幾個階段的動態(tài)管理，每個階段的造價內(nèi)
容有所不同，相應(yīng)的管理方式、控制重點
也有所不同，所謂開發(fā)成本的有效控制，
就是在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，
在建設(shè)程序的各個階段，采用一定的方法
和措施，把工程造價的發(fā)生控制在合理的
范圍和核定的造價限額以內(nèi)。貫穿于項目
投資決策階段、設(shè)計階段、項目發(fā)包階段
和實施階段，但房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制
應(yīng)有二個關(guān)鍵階段 ：設(shè)計階段和施工階段，
成本控制在設(shè)計階段（包括選材用料）占
有 70—80% 的分量，工程階段（包括合約
和實施階段）占 20—30%。
1、項目設(shè)計階段是成本控制的重點
通過實施建筑工程設(shè)計優(yōu)化，對施工
圖進行設(shè)計優(yōu)化，在設(shè)計階段降低工程造
價，能夠達到節(jié)約工程建設(shè)投資目標，使
開發(fā)出來的產(chǎn)品性價比更高、開發(fā)商獲得
更大的投資效益。在具體設(shè)計過程中應(yīng)具
體抓好以下幾方面的工作 ：
1.1 項目設(shè)計委托時，要向設(shè)計單位
及設(shè)計人員提供盡可能詳盡準確的相關(guān)設(shè)
計資料及各種技術(shù)經(jīng)濟指標，明確項目開
發(fā)的定位、工程建設(shè)成本控制范圍、質(zhì)量
及效果，特別要強調(diào)設(shè)計方案的“經(jīng)濟合
理性和技術(shù)先進性”間的關(guān)系，具體內(nèi)容
包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計等。
在保證工程質(zhì)量和滿足使用功能的前提下
盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。
1.2 項目方案設(shè)計控制要點 ：
（1）產(chǎn)品的市場定位與產(chǎn)品定位，產(chǎn)
品功能、標準、戶型組合 ；
（2）豎向標高的確定，土石方平衡方案，
景觀對原始地形的利用 ；
（3）公建及配套種類及規(guī)模分析，綜
合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房位置 ；
（4）窗地比，平面周長，體型系數(shù) ；
（5）人防工程自建與繳費的決策 ；
（6）項目分部分項工程及部品部件的
價值判斷。
1.3 初步設(shè)計完成后，房開企業(yè)技術(shù)部
門要認真審查比對，不能過分依賴于設(shè)計
部門。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的
是設(shè)計方案是否達到所要求的各項技術(shù)經(jīng)
濟指標，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟合理，注
意以下幾點 ：（1）各建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造做
法及建筑選材 ；（2）結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)形式、
擋土墻形式的選擇 ；（3）外立面設(shè)計 ；（4）
電梯、空調(diào)等大型設(shè)備選型 ；（5）管線布
置走向 ；（6）變配電系統(tǒng) ；（7）道路斷面 ；
（8）公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化 ；（9）精裝
修配置標準與成本； （10）鋼筋、砼含量； （11）
門窗開啟方式及分隔設(shè)計。
1.4 施工圖設(shè)計階段，這是控制工程成
本最主要的一環(huán)。設(shè)計過程中，有些工程
設(shè)計人員只注重設(shè)計“質(zhì)量”及設(shè)計期限，
沒有更多的考慮設(shè)計對工程建設(shè)成本的重
大影響。限制和控制對工程造價影響大的
內(nèi)容。實施限額設(shè)計，在滿足設(shè)計質(zhì)量的
前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，限制每平方米含
鋼量、混凝土含量，單位施工圖預(yù)算指標、
設(shè)計變更費用限額指標等對工程造價影響
大的內(nèi)容。尤其要注意以下幾點 ：（1）結(jié)
構(gòu)體系的確定及主要豎向構(gòu)件和平面布置 ；
（2）基礎(chǔ)的選型及設(shè)計圖 ；（3）電算模型
及計算系數(shù)的取值 ；（4）標準層的布置及
截面配筋； （5）地下室的布置及樣板配筋圖；
（6）結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的布置及配筋情況。
2、施工階段是項目成本控制中的另一
個關(guān)鍵階段
根據(jù)施工階段的這一特點，在該階段
的成本控制中除了要加強合同管理外，還
應(yīng)重點加強施工現(xiàn)場的管理，嚴格控制工
程變更及把好建筑材料、設(shè)備的質(zhì)量價格
關(guān) ：
2.1 加強合同管理，施工合同的簽訂，
應(yīng)當遵守國家的法律、法規(guī)和國家計劃，
遵循平等互利、協(xié)商一致、等價有償?shù)脑瓌t，
把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字
的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合
同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，
減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。
在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準
流程，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，
加強監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及
時糾正，從而更有效地控制工程造價。
2.2 加強施工現(xiàn)場管理工作，優(yōu)化施工
組織設(shè)計，選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的施
工方案，同時盡可能減少設(shè)計變更及嚴格
控制現(xiàn)場工程量變更簽證工作。
現(xiàn)場簽證是施工過程中一項經(jīng)常性的
工作，許多項目由于現(xiàn)場簽證的不嚴肅，
引起工程造價失控。據(jù)統(tǒng)計，由于工程量
簽證問題所引起的工程結(jié)算價的上升幅度
可達 10%-20%，個別的甚至更高，必須嚴
格現(xiàn)場簽證制度管理。
2.2.1 明確現(xiàn)場簽證發(fā)生的原因 ：（1）
設(shè)計變更導(dǎo)致的拆除或返工 ；（2）項目部
發(fā)出的零星工程委托 ；（3）合同規(guī)定實測
工程量 ；
2.2.2 按合同約定是否可以單獨定價，
或按合同約定的計價方式并入結(jié)算，如需
單獨定價，明確原因 ；
2.2.3 簽證的范圍應(yīng)正確，現(xiàn)場工程管
理人員必須認真熟悉招標文件、投標文件
和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲
目簽證。
2.2..4 簽證單上必須由項目部工程師注
明準確完成時間。一般來說，施工內(nèi)容完
成后，施工單位應(yīng)當在三天之內(nèi)或相應(yīng)的
工程內(nèi)容隱蔽前填寫簽證單報監(jiān)理工程師
及項目部確認 ；如無特殊理由，監(jiān)理工程
師及項目部也應(yīng)在一周內(nèi)簽署意見并返回
施工單位。
2.3 切實把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價格
關(guān)。材料是工程造價的主要組成部分之一，
據(jù)測算材料費用一般占工程造價的 65% 以
上，因此它對工程造價的影響巨大，最重
要的一點在材料價格的控制上要做到施工
前確定，施工前讓施工單位上報材料品牌、
規(guī)格型號、材料價格，經(jīng)業(yè)主確定品牌后
進行市場詢價，對上報價格以書面形式進
行批復(fù)，現(xiàn)場實際施工即可按確定品牌執(zhí)
行，結(jié)算時按確定價格結(jié)算，避免了施工
中以次充好和結(jié)算中虛報價格的現(xiàn)象。從
而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格，
以降低工程造價。
控制好以上二個關(guān)鍵階段的同時還應(yīng)
正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、
資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大
工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格
控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投
資回報，提高投資回報率，以降低企業(yè)開
發(fā)成本。
3、結(jié)束語
總之，項目施工階段的成本控制是工
程項目成本全過程控制中極其重要的一個
環(huán)節(jié)和階段，它與設(shè)計階段的成本控制一
起構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的二個關(guān)
鍵階段。作為房地產(chǎn)開發(fā)商要時刻具有控
制開發(fā)成本的經(jīng)濟頭腦，認真分析對待建
設(shè)過程中技術(shù)問題和經(jīng)濟問題，減少或避
免建設(shè)資金的浪費。而項目造價、工期、
質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，項目成本
控制是集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合
學(xué)科，只有做到各方面綜合平衡，才能做
到直接有效。