對城市綜合體開發項目風險管理的幾點探討

摘 要：隨著我國經濟水平的持續提升，我國政府部門已經極為重視對城市綜合體的開發，并且已經積極努力的投身于項目風險管理的研究當中。從現實的角度來講，有效的對城市綜合體開發項目進行風險管理，不僅能夠極大保證項目工程能夠順利的進行下去，同時還可以極大的降低相關風險出現的概率，避免不必要的資源浪費，降低施工成本支出。文章就城市綜合體開發項目風險管理做了簡要的分析，并從風險識別，風險防范的角度做了具體的闡述。
關鍵詞：城市；綜合體；開發項目；風險識別；風險防范

   從本質上來講，城市綜合體指的就是由多種城市空間共同組成的城市。而這種城市中必然要包括商業空間，辦公空間， 住宅區域，娛樂區域等等，同時空間之間的距離不得過遠，要緊密的銜接在一起。只有這樣才能保證城市綜合體的高效性以及多功能性。城市綜合體又稱之為“坐落于城市中的城市”。由于城市綜合體開發項目極為繁瑣復雜，因此要想保證項目能夠順利的進行下去，并且有效的完成預定建設目標，就必須要有高水平的風險管理作為支持，對整個工程現實實行全面的風險管理，以此來降低項目開發風險出現的概率，進而建設出功能齊全的高效型城市綜合體。
1 城市綜合體開發項目的風險識別
   就城市綜合體開發項目的風險識別而言，現階段城市綜合體開發項目的風險管理人員所采用的風險識別方式主要有三種，其一為專家調查法，其二為敏感分析法，其三為情景分析法。每一種風險識別方法所適用項目各不相同。經調查顯示，應用率最高的風險識別方法為專家調查法。就城市綜合體開發項目的風險種類而言，現階段城市綜合體開發項目主要面臨的風險有三種 ：
   其一，資金風險，該種風險主要就是指項目在開發的過程當中由于開發時間較為長久，投資以及融資管理復雜，投資風險較高，相關的政策發生變化等原因導致開發上出現金流風險。
   其二,項目設計風險，該種風險主要指的就是項目方案設計不合理，導致工程建設完畢之后無法達到預期目標。造成這一風險出現的主要原因就是，相關的管理人員沒有準確有效的做好市場調研工作，不能掌握城市的經濟情況以及人文環境， 最終導致項目設計不能被大眾所接受。
   其三，市場競爭風險，該種風險主要就是指項目開發者與競爭對手進行惡性競爭的行為，項目材料供應商進行價格競爭的行為，導致經濟市場出現紊亂的現象，最終影響整個經濟市場的穩定性。為此相關的管理人員必須要準確有效的了解各種風險以及其出現的原因，并在此基礎上制定出具有針對性的防范措施，以此來保證城市綜合體開發項目能夠順利的進行下去。
2城市綜合體開發項目的風險防范措施
2.1制定出完善的資金風險防范措施
   為了能夠保證城市綜合體開發項目能夠順利的進行下去，并且保證風險管理能夠準確有效的發揮出應有的作用，降低財務風險以及融資風險出現的概率，相關的管理人員在實際工作過程當中必須要制定出完善的資金風險防范措施。為此首先相關的管理人員在進行財務核算工作的過程當中，必須要對流動資金以及成本支出進行細致的統計。在項目以及外部發展條件產生較大的變化時，相關的風險管理人員必須要結合變化情況， 對融資計劃進行調整，并在此基礎上盡可能的擴展融資渠道， 降低融資成本。其次，重視物業與戶型的匹配性，物業管理人員必須要重視自身物業所開展服務的實用性，保證自身的服務質量。最后，相關的管理人員必須要盡可能的降低進擊流量，制定出科學合理的銷售策略，綜合考量銷售物業的實際情況， 并在此基礎上，結合酒店以及購物中心的建設需求進行后期開發計劃方案制定。
2.2制定出完善的項目設計風險防范措施
   競爭重點從現實的角度來講，城市管理人員要想有效的保證建設出功能齊全的高效性城市綜合體，就必須要有科學合理的項目設計方案作為支持，如果項目設計方案存在著較大的問題，那么將會對整個項目開發工作造成極為不利的影響，因此相關的管理人員必須要制定出完善的項目設計風險防范措施，以此來降低項目設計風險出現的概率。為此，首先要對項目設計人員進行系統的風險管理培訓，使其在實際進行方案設計的過程當中能夠具有較強的風險意識。其次，必須要將戰略取勝的理念落實到實際工作當中。最后，綜合考量建筑設計的需求以及商業規劃的需求，避免兩者產生分離，同時還要保證項目設計的市場化以及規范化。
2.3制定出完善的市場競爭風險管控措施
   從宏觀的角度來講，現階段市場競爭風險是存在于城市綜合體開發項目當中的主要風險之一，如果這一問題不能得到有效的解決，將會極大的制約城市綜合體項目的開發進程。因此相關的風險管理人員在實際進行風險管理工作的過程當中必須要對項目進行準確的定位，了解項目的市場潛力，并在此基礎上進行商圈分析，依照分析結果確定目標客戶群體，與此同時還要依照市場變化情況對不斷的調整目標客戶群體，對目標客戶群體進行準確的分類。另外風險管理人員還必須要準確有效的了解到每一位客戶的實際需求，并采取區別對待的方式對待不同類型的客戶，以此來實現針對性服務，提升服務質量，進而降低市場競爭風險出現的概率。
3結語
   綜上所述，現階段我國政府部門已經極為重視城市綜合體開發項目的發展情況，并且已經積極努力的投身于城市綜合體開發項目的研究當中，經研究發現，現階段我國城市綜合體開發項目當中存在著諸多風險，這些風險集中表現在財務風險， 項目設計風險以及市場競爭風險當中，因此相關的研究學者以及項目風險管理人員必須要將研究重心放到城市綜合體開發項目風險管理的研究上，從風險識別，風險防范的角度，針對城市綜合體開發項目風險制定出具有針對想的風險防范措施，并將其落實到實際工作當中，保證項目能夠順利的進行下去，進而建設出功能齊全的高效型城市綜合體。
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