臨沂市征地區(qū)片地價淺析

【摘要】征地區(qū)片地價是我國地價體系
的重要部分，它是以城市定級為基礎(chǔ)而確
定的區(qū)域土地使用權(quán)的平均價格，需要從
動態(tài)的方面來分析。
【關(guān)鍵詞】征地區(qū)片地價；人均年度收益
征地區(qū)片地價地價是我國地價體系的
重要部分，它是以城市定級為基礎(chǔ)而確定
的區(qū)域土地使用權(quán)的平均價格，需要從動
態(tài)的方面來分析。在充分分析研究上一輪
征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)成果應(yīng)用的基礎(chǔ)上，
結(jié)合實際調(diào)查情況，判斷上一輪確定的征
地區(qū)片價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行哪些方面的調(diào)整，
使調(diào)整后的區(qū)片價標(biāo)準(zhǔn)更加符合當(dāng)?shù)貙嶋H，
減少征地工作中的矛盾。制定適當(dāng)?shù)墓ぷ鳌?br /> 技術(shù)方案，根據(jù)《山東省征地區(qū)片綜合地
價標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整工作技術(shù)方案》（2012）中的要
求、方法對區(qū)片價進(jìn)行調(diào)整。經(jīng)過臨沂市
市級綜合平衡、省級平衡、公開聽證 [1] 等
工作過程，確定最終的調(diào)整成果。
一、實際征地案例分析
根據(jù)項目組對臨沂市近三年征地案例
情況的調(diào)查、分析，臨沂市、區(qū)人民政府
均嚴(yán)格執(zhí)行了 2009 年山東省人民政府公布
的征地補償標(biāo)準(zhǔn)。從征地區(qū)域情況來看，
中心城區(qū)、臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的坪上鎮(zhèn)近三
年征地的情況相對較多，占總征地面積的
90% 以上。中心城區(qū)是臨沂市政治、經(jīng)濟、
文化中心 ；臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)近期社會經(jīng)濟
發(fā)展速度快，各種用途用地需求量均比較
大。可以看到本次的區(qū)片調(diào)整結(jié)果是合理
的，區(qū)片價格需要在原來的基礎(chǔ)上根據(jù)社
會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、居民生活保障水平等指
標(biāo)變化適當(dāng)上調(diào)。
二、區(qū)域經(jīng)濟變化分析
近三年來臨沂市區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，
2011 年，全市完成生產(chǎn)總值 2770.45 億元，
同比增長 12%，完成地方收入 141.3 億元，
增長 22.3%，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成
1608.6 億元，增長 23.9%，社會消費品零售
總額 1366.1 億元，增長 18.1%，實現(xiàn)進(jìn)出
口總額 68.39 億美元，增長 43.5%，實現(xiàn)了
“十二五”良好開局。
三、其他有關(guān)因素分析
根據(jù)《臨沂市城市總體規(guī)劃》（2006-
2020），臨沂市規(guī)劃的中心城區(qū)即臨沂市城
市建成區(qū)和有關(guān)市政設(shè)施基本覆蓋的區(qū)域
為：北至北外環(huán)，南至南外環(huán)，東至東外環(huán)，
西至京滬高速公路，總面積約289平方公里。
結(jié)合臨沂市城區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀以及土地利用
總體規(guī)劃，臨沂市城區(qū)以后幾年以河為軸
向北發(fā)展。
經(jīng)過與臨沂市綜合經(jīng)濟指標(biāo)、物價指
數(shù)等的比較、分析，在保證被征地農(nóng)民生
活水平不因征地而降低并體現(xiàn)長遠(yuǎn)生計和
未來發(fā)展需要的前提和原則下，綜合確定
此次征地區(qū)片地價標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的幅度大約在
10% 左右，經(jīng)過省、市多方論證和平衡，
最終確定臨沂市征地區(qū)片地價調(diào)整結(jié)果。
1、綜合經(jīng)濟指標(biāo)的變化分析
綜合經(jīng)濟指標(biāo)反映了某一城市社會經(jīng)
濟發(fā)展?fàn)顩r，它的變化在一定程度上反映
了農(nóng)民生活水平的變化，兩者是正相關(guān)關(guān)
系。根據(jù)臨沂市 2009 年 -2011 年統(tǒng)計年鑒，
可得到相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)。近三年臨沂市區(qū)國
內(nèi)生產(chǎn)總值逐年增加，三區(qū)相比蘭山區(qū)增
長幅度最大，為 20.1%，全臨沂市區(qū)平均增
長幅度為 13.7%，可見近三年臨沂市經(jīng)濟迅
猛發(fā)展。
近三年臨沂市區(qū)地方財政收入逐年增
加，且增加幅度較大，全市年平均收入增
長幅度高達(dá) 23.97%。其中，蘭山區(qū)平均年
增長幅度為 23.1%，河?xùn)|區(qū)為 21.6%，羅莊
區(qū)為 52.1%。
近三年臨沂市區(qū)農(nóng)民人均純收入逐年
增加，且增長幅度較大，全市年平均增長
幅度為 14.9%。其中，蘭山區(qū)年平均增長
幅度為 14.1%，河?xùn)|區(qū) 17.2%，羅莊區(qū)為
13.9%。三年臨沂市社會消費品零售額逐年
增加，且增長幅度較大，全市年平均增長
幅度為 18.9%。其中，蘭山區(qū)年平均增長
幅度為 19.8%，河?xùn)|區(qū) 17.3%，羅莊區(qū)為
19.7%。
綜上所述，近幾年臨沂市區(qū)經(jīng)濟持續(xù)
快速發(fā)展，各經(jīng)濟指標(biāo)均大幅度增長，說
明人民生活水平不斷提高，為了充分維護(hù)
被征地農(nóng)民的利益，保證其生活水平不因
征地而降低，原征地補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟
增長情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
2、征地補償標(biāo)準(zhǔn)變化分析
通過實地調(diào)查了解，自 2009 年 7 月 1
日公布征地區(qū)片地價標(biāo)準(zhǔn)以來，臨沂市征
地工作一直使用該標(biāo)準(zhǔn)，蘭山區(qū)有一定程
度的上浮，其他按照公布的標(biāo)準(zhǔn)補償，但
從實際情況來看，現(xiàn)行的征地區(qū)片地價標(biāo)
準(zhǔn)已不能滿足實際征地工作的需要，需進(jìn)
行一定幅度的調(diào)整。
四、調(diào)整成果對比分析
（一）對調(diào)整前后的成果進(jìn)行對比分析
臨沂市征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整前
為七個級別十四個區(qū)片，調(diào)整后為六個級
別十一個區(qū)片，區(qū)片綜合地價方面，調(diào)
整前分別為 77000 元 / 畝、66000 元 / 畝、
55000 元 / 畝、44000 元 / 畝、42000 元 / 畝、
33000 元 / 畝、30000 元 / 畝，調(diào)整后分別
為78000元/畝、72000元/畝、62000元/畝、
47000 元 / 畝、37000 元 / 畝、33000 元 / 畝，
各區(qū)片綜合地價提高幅度最低 1.29%，最高
位 23.33%。
（二）與現(xiàn)有征地補償水平比較
臨沂市新的征地區(qū)片地價標(biāo)準(zhǔn)是在
2009 年調(diào)整成果的基礎(chǔ)上，通過對近三年
實際征地補償案例情況的調(diào)查、測算、分析，
并結(jié)合近幾年的區(qū)域經(jīng)濟變化、物價指數(shù)
變化進(jìn)行適當(dāng)修正得到的。臨沂市新的征
地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)有征地補償水平
比較有一定程度的提高，體現(xiàn)了與現(xiàn)有征
地補償水平相銜接并適度提高的原則。
通過對比，我們可以發(fā)現(xiàn)，征地區(qū)片
綜合地價折算成人均年度收益后，大于農(nóng)
民生活水平值，區(qū)片綜合地價保證了農(nóng)民
生活水平不降低，最大程度的保護(hù)了被征
地農(nóng)民的利益。
五、臨沂市區(qū)片地價與房地產(chǎn)市場協(xié)
調(diào)狀況分析
根據(jù)臨沂市商業(yè)商品房銷售調(diào)查資料
和本輪土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新成果，
計算得到臨沂市商業(yè)用地地價與房價的比
例關(guān)系。臨沂市城區(qū)商業(yè)用地的樓面地價
在 395-2117 元 / 平方米之間，各土地級別
商品房銷售平均價格在 2000-10000 元 / 平
方米之間。臨沂市商業(yè)地價房價比Ⅰ級最
高，為 21.17%，Ⅵ級地最低為 18.42%，平
均為 19.35%，各級別地價房價比較為均衡，
總體呈現(xiàn)由高級別向低級別先降低后升高
的規(guī)律。根據(jù)臨沂市住宅商品房銷售調(diào)查
資料和本輪土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新
成果，計算得到臨沂市住宅用地地價與房
價的比例關(guān)系。臨沂市城區(qū)住宅用地的樓
面地價在 390-1507 元 / 平方米之間，各土
地級別住宅商品房銷售平均價格在 2000-
6200 元 / 平方米之間。從地價房價比來看，
Ⅰ級地最高，達(dá)到了 24.31% ；Ⅵ級地最低，
為 18.75% ；平均值為 20.95%，總體基本呈
現(xiàn)“U”型，即 ：Ⅰ - Ⅵ級隨級別的降低而
減小，Ⅵ - Ⅶ隨級別的降低而增大，在Ⅴ和
Ⅵ級區(qū)域變化較為平穩(wěn)。
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作者簡介：徐凱（1982-），男，臨沂人，
職稱：工程師，學(xué)歷：本科，主要研究方向：
土地規(guī)劃。