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摘要：當前我國城市多層次住房供給體系尚未健全．保障性住房由于存在保障制度缺失與管理不到住等問題，導致供給相對不足，供給結構矛盾突出。解決保障性住房的核心問題之一是保障房價格和租賃價格的確定，政府越須從受惠者的收入和保障房的成本角度對其進行經濟規制，才能真正起到保障的作用。
關鍵詞：保障性住房；價格；經濟規制
一、城市保障性住房供給問題分析
(一)中國住宅保障制度的缺失
中國的保障性住房是指面向低收入階層的經濟適用房和面向城鎮最低收入“雙困戶”的廉租住房。早在1998年7月國務院下發的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(即國發23號文)，強調要“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”，就正式拉開了中國經濟適用房和廉租房的建設與供應的序幕。很顯然，中央政府的效用目標是整個社會公共利益最核心的代表和體現，它強調在注重市場效率的同時，也要兼顧社會公平。然而，作為保障性住房執行層面的地方政府，這些年的政績考核卻是GDP增長與地方經濟的發展，其利益偏好在于“利”和“績”。國家規定，保障性住房土地是無償劃撥的，相關行政事業性收費也要減免一半，廉租房還需要地方財政的補貼。而土地資源是有限的，“賣地”恰恰又是這幾年地方財政收入的重要來源，因此，面向低收入困難群體的保障房與地方政府的財源站到了對立面上，保障房建設就自然失去了“保障”，而保障性住房的缺少是目前住房供應失衡的重要原因。英語教學論文發表
中國住房保障制度的缺失主要表現在如下幾個方面：首先，保障性住房建設的立法缺位。其
次，保障性住房土地供給缺乏規劃。第三．保障性住房財政支持力度不足。第四，保障性住房金融支持有限。
(二)中國經濟適用房供給現存問題分析
1．中國經濟適用房供給的現狀與問題作為中國住房保障體系重要組成部分的經濟適用房，對我國社會穩定有著舉足輕重的作用。按照1998年7月國發23號的設計要旨：低收人家
庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收人家庭購買經濟適用房，其它收入高的家庭購買、租賃市場價商品房。為貫徹執行國發23號文精神。建設部、國家計委、國土資源部又相應下發《關于大力發展經濟適用住房的若干意見》。到今天已經過去了八個年頭，但是，中國的經濟適用房發展情況似乎遠不如政策設計中的那樣理想，整個住宅供應體系也出現了與政策設計較大的偏差。當前，中國經濟適用房建設存在的問題可以歸結為“對象失控、面積失控、價格失控”。
2．經濟適用房供給現存問題的成因分析
經濟適用房現存問題的成因主要是：首先，地方政府過于關注“利”和“績”。中國的地方官員績效考核仍然是以GDP的增長為主，房地產開發投資占總投資比重大，又可以帶動建
材、家電等其他相關產業經濟的增長，可顯著地提高GDP。同時，保持住宅市場熱度帶來的高土地出讓金為政府財政收人提供了一個重要來源。兩方面的利益導致了地方政府的土地供應并不向經濟適用房傾斜，從而導致市場越熱，地價越高，經濟適用房開發越少的局面。
其次是開發商追求利潤最大化。一些開發商為了牟取高額利潤，在享受政府優惠補貼的同時，
通過利用混淆住房面積概念變相提高房價，或干脆以普通商品房名義銷售等方法，使政府的“磚頭補貼”進了自己腰包。
第三是政策落實不到位和監管成本太高。其一，土地落實不到位。其二，優惠政策沒有全部落(三)城市廉租房供給相關問題分析住房保障體系另一組成部分是廉租房，它是指政府向城鎮最低收入居民且住房困難的家庭，提供租金補貼或實物配租的具有社會保障性質的
住房。[1]1．廉租房的需求者——最低收入者還是住房弱勢群體
從廉租房的需求方層面分析，廉租房這一住房保障體系要保障的應是住房弱勢群體的居住問
題。因此，我們必須界定清楚住房弱勢群體的范圍。首先，住房弱勢群體應屬于住房困難戶。住房困難，是指家庭人均使用面積不足6平方米。值得注意的是，住房困難不等同于“最低收入”家庭，如社會存在原有集資房的下崗職工等。其次，他們又是收入困難戶，是指家庭人均收入在當地政府劃定的最低生活保障線金額界限以下的，并在未來一段時間內不可能提高居住條件的社會群體。第三，他們處于社會政治經濟生活中的底層，人微言輕，需要政府出面保障其住房。
2．廉租房的供給者——政府還是企業?依據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》，政府應是廉租房的供給主體，對城市廉租房實。再次，在補貼對象上失去監管，成本太高。由于經濟適用房屬于保障性用房，它必須由政府統一建設與統一管理，唯有此，才能起到對市
場經濟的輔助保障功能作用。幼兒教育論文發表
實行統一開發建設和統一管理，以確保其供應能滿足住房弱勢群體的需求。岡此，各城市廉租保障房應建立以政府為供應主體，社會各界共同參與的供應體系，不排除個別開發企業為了社會責任而參與到廉租房的建設中來。
3．廉租房的房源——收購舊房還是新建?根據2004年3月1日起正式實施的《城鎮最
低收入家庭廉租住房管理辦法》有關規定，廉租房的房源主要來自于騰空的公有住房、政府出資建設的廉租住房、政府出資收購的住房、社會捐贈的住房和其他渠道籌集的住房。
目前應將第三種房源即政府出資收購住房作為中國廉租房的主要來源。國家可通過設立隸屬于政府的經營廉租房的專業公司對空置商品房住宅進行收購，并按照廉租房標準進行必要的改建，如內部分隔以減少單套面積等。
4．廉租房的資金來源——財政資金還是市場資金?
保障最低收人家庭的廉租房工程是一項社會公益性事業，也是政府的一項保障工程，職責所
在。因此，財政資助應是廉租房工程資金的主要來源。若讓位于市場資金，則會使廉租房的保障性質發生質變，最終將難以成功。
面對廉租房建設資金短缺的現狀，筆者認為地方政府應從土地出讓收益中劃出一部分作為廉
租房的使用資金，專款專用。同時，還可以充分利用市場上的資金來源，如：(I)發行“廉租住房彩票”。類似于體育彩票和福利彩票性質，吸收社會資金，以其中一部分作為彩金，其余大部分用于專項的廉租房資金。(2)政府參與房產開發如“經營廉租房專業公司”的收益部分。(3)建立“廉租房基金”。
實際上，保障性住房的核心經濟問題是房價與租賃價格的確定問題，它涉及到能否起到保障
作用和住房保障制度的成敗，為此，我們有必要對此進行深入分析。
二、中國經濟適用房的價格經濟規制分析
(一)中國經濟適用房的性質與價格高低問題經濟適用房制度的初衷是作為社會住房保障
體系的一部分，解決低收人家庭的住房問題，其建設用地Fh地方政府無償劃撥，屬于保障性質用房。因此，經濟適用房的價格就必須由政府進行經濟規制，才能起到保障作用，促進社會和諧。
由表l可見，若以2004年我國經濟適用房平均價格1542形平方米計算，按照目前住房面積標準確定戶型80平方米的住宅總價則為123360元，它對于低收入戶和最低收入戶家庭的收入能力而言，房價收入比分別為8．6和12．83倍，超過6倍的國際標準正常值。采用按揭方式購房，則月供占月收入比重為43．82％和65．38％，這對于低收入者來說，負擔太重。
相反，當前一些地方非但沒有控制住經濟適用房價格，還任其失控，有的城市居然按照市場價格思路來制定保障住房價格，并隨商品房價格上漲而上漲，年漲幅有的超過